Классификация торговой недвижимости в Украине

Несмотря на то, что рынок торговой недвижимости Украины развивается очень активно, на сегодняшний день в Украине отсутствует классификация торговых центров и поэтому специалисты вынуждены пользоваться западными аналогами.

В мировой практике существует несколько классификаций торговых центров, где все форматы соответствуют определенным критериям: размер, целевой рынок, конфигурация помещений, состав арендаторов др.

Одним из критериев классификации является зона влияния торгового центра (микрорайонные, районные, окружные, региональные). Другая классификация основана на определении якорных арендаторов (специализированный торговый центр, фестивальный торговый центр, пауэр-центр, торговый центр моды, торгово-развлекательный центр, торгово-общественный центр и пр.).

В настоящее время торговые центры в Украине весьма разнообразны, и отнести их к четким общепризнанным форматам очень сложно, что объясняется «молодостью» рынка.

По параметрам насыщенности торговыми площадями столица Украины, не говоря уже о регионах, отстает от крупных городов Центральной Европы и России. В Украине не хватает всех форматов и типов торговых центров. Незанятых ниш еще довольно много.

В последнее время тенденция к форматированию, как к обязательному элементу построения концепции ТЦ, усиливается. В ближайшее время по-прежнему будут развиваться крупноформатные объекты торговли, продолжит свое развитие и продуктовая розница в формате супермаркетов и гипермаркетов, будут заполняться ниши по географии сетей, по зонам обслуживания, что, в результате, приведет к долгожданной конкуренции среди представителей этого формата. На крупные форматы самообслуживания сегодня сделали ставку операторы непродуктовых розничных рынков: электроники и бытовой техники, игрушек, спортивных товаров, книг, мебели и многих других.

Классификация торговой недвижимости

Признак	Характеристика
По типу здания и особенностям его объемно-планировочного решения	встроено-пристроенные помещения. Отдельно стоящие здания. Торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий)
По видам и особенностям устройства	Магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения). Магазин (стационарное здание или его часть, имеющие земельный участок). Павильон (оборудование строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров) Киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение) Палатка (нестационарное, разборное сооружение)
По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади	Универмаг, универсам, гастроном
С учетом товарной специализации	Смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами). Универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров - универмаг, универсам и т.д.) Комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса). Специализированные (реализующие товары одной товарной группы). Узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы - например, одной фирменной марки)
По размерам и направленности	Гипермаркеты/супермаркеты Большие продовольственные непродовольственные магазины Средние продовольственные и непродовольственные магазины Небольшие продовольственные и непродовольственные магазины: киоски, павильоны, торговые точки при АЗС, рынки, специализированные (парфюмерные, бытовые, фармацевтические и т.д.), рестораны/кафе.

Торговые центры

Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или в комплексе зданий), находящихся в профессиональном управлении и поддерживающемся в виде одной функциональной единицы.

Концепция торгового центра должна отражать следующее:

1. целевые группы покупателей (портрет покупателя);
2. тип торгового центра;
3. состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие).

При удачном сочетании указанных характеристик успех того или иного центра гарантирован, и наоборот. Доходность торгового центра опреде­ляется множеством обстоятельств. Но один упущенный из виду фактор может стать причиной провала. Одним из главных достоинств объекта остается расположение его в «проходном месте».

Торговый центр, находящийся в неудобном для покупателей месте, не будет пользоваться должным спросом, и, соответственно, не окупятся вложенные арендато­рами и арендодателями средства. Поэтому, прежде чем покупать или арендовать торговую площадь, необходимо проанализировать конъюнк­туру рынка и выяснить, какие именно товары будут востребованы в дан­ное время в данном месте.

Для продуктового супермаркета необяза­тельно находиться рядом со станцией метро. Гораздо перспективнее сосредоточение заселенных жилых домов. Кроме того, аналитики рынка продолжают делать ставку на перспективность помещений, расположен­ных при выезде из города. В этом случае торговый объект обязательно должен иметь хорошие подъездные пути и удобные транспортные раз­вязки. Естественно, одним из обязательных условий ликвидности торго­вого объекта является наличие удобной парковки рядом с магазином.

Международная и европейская классификация торговых центров

Микрорайонный торговый центр (Convenience center) по международной классификации

Микрорайонный торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуги (в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны).

Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 м кв. и может варьироваться от 1500 до 3000 м кв. Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является минимаркет. Торговая зона - территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, сократившие площадь основной торговли и сдавшие часть площадей арен­даторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) по европейской классификации

В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Другие значимые арендаторы - аптека, универсальный магазин. Часто центры, не включающие супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

Однако, если арендаторы, занимающиеся продажей питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему, скорее всего, придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет от 3000 до 1О 000 м кв. (как правило, около 5000 м кв.). Микрорайонный торговый центр обслуживает людей, проживающих в пяти - десяти минутах езды от него.

Районный торговый центр (Neighbourhood center)

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин.

Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды и обуви, аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ, в основном, составляет 5600 м кв., на практике может варьироваться от 3000 до 10 000 м кв. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр (Community center)

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и «жестких» (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ.

Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store). Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади - 14 000 м кв., но может занимать от 9500 до 47000 м кв. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, покупателей насчитывается от 40 000 до 150 000 человек.

Окружной торговый центр (Community Shopping Center) по европейской классификации

Первоначально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями.

Окружной торговый центр определяется по тому, что в него входит и что - нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного. Таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, нежели микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах.

Окружной торговый центр - это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиваться до уровня окружных, окружные могут же стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра примерно 15000 м кв., но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 м кв. Он, как правило, обслуживает население в 10-20 минутах езды от него.

Одним из минусов данного вида является то, что расположенный в черте города окружной торговый центр уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дис­танции (если, конечно, не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек).

Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг от друга, поскольку предлагают товары разных типов, к тому же окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.

Суперокружной торговый центр (Super community center)

Центры, соответствующие общему профилю окружного центра, но име­ющие площадь более 23 000 м кв., классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 м кв. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Существует разновидность суперокружного торгового центра - пауэр-центр (power center). Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфич­ных для данной категории, площадью более 1900 м кв. Такими якорями являются магазины, торгующие «жесткими» товарами: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center: сочетает в себе узконаправленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85% общей арендуемой площади.

Региональный торговый центр (Regional center)

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором то­варов (одежда, мебель, товары для дома и т.п.), различными видами ус­луг, а также местами отдыха и развлечений. Они строятся вокруг 1 -2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 м кв. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 м кв., на практике она варьируется от 23 000 до 85 000 м кв. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но менее разнообразные, нежели в суперрегиональном торговом центре, торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более.

Региональный (Regional Center) по европейской классификации

Площадь регионального центра составляет 40 000 м кв., при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 м кв.

Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом. Число якорей - от 2 на 50-70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км.

Суперрегиональный центр (Super Regional Center)

Предлагает широкий выбор товаров (одежда, мебель, для дома и т.п.), услуг места отдыха и развлечений. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 м кв. каждый. Такой центр зачастую имеет общую арендную площадь 93 000 м кв.

На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 м кв. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек.

Суперрегиональный (Super Regional Center) по европейской классификации

Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80 000 м кв. (на практике варьируется от 50 000 до более чем 200 000 м кв.).

Размер такого центра аналогичен региональному, но ассортимент това­ров разнообразнее. Основными арендаторами выступают три и более универмага полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендопригодных площадей. Зона охвата - от 9-45 км.

Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей, прежде всего, широким ассортиментом товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Специализированные торговые центры (Specialty centers)

Существует множество вариантов названных основных категорий, которые «ложно объединить словом специализированные, то есть, это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанным в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, имеющий группу специализированных продуктовых магазинов (гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел), может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного.

Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:

§ Развлечение (Entertainment.)

§ Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment)

§ Скидки (Off-price)

§ Товары для дома (Home improvement)

§ Стрип-центр (Strip Center)

§ Исторический (Historic)

§ Мегамолл (Megamall)

§ Стиль жизни (Lifestyle)

Также выделяют несколько типов:

Специализированный торговый центр (Specialty Shopping Center)

В данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т.п. Магазины ак­сессуаров основной специализации торгового центра и прочие, допол­няющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.

Фестивал-центр (Festival Center) - якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятий торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров, подарков и ювелирные). Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади.

Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут высту­пать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплек­сы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров.

Торговый центр Моды (Fashion Center) - Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города и часто занимают первые (с 1 по 3) этажи в торгово-офисных центрах. Могут быть самостоятельными ТЦ. Основными арендаторами в них являются магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров является наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, поскольку они слишком большие для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района.

Размещение, близкое к Центру регионального значения, может пагубно сказаться на деятель­ности Центра моды, привлекая к первому критическую массу покупате­лей, если товары, представленные в последнем, совпадают с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг от друга может только способствовать продажам, создавая таким образом некий «оазис» торговли и привлекая этим гораздо больше покупателей, нежели каждый из них в отдельности. В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутсвующих.

Стрип-центры (Strip Center)

Strip Commercial выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными.

Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание I.-, П-образной формы, либо ряд магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Иными словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи, хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п.

Торговые центры такие, как стрип-центры расположены, в основном, возле выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.