Обзор рынка офисной недвижимости г. Харькова. Итоги 3 квартала 2009г.

В 3 квартале 2009 года развитие рынка офисной недвижимости характеризовалось следующими тенденциями:

• снижение стоимости и арендных ставок на офисную недвижимость;
• существенное замедление темпов падения стоимости и арендных ставок на офисную недвижимость;
• продолжение тенденции смещения спроса в сторону более дешевых помещений и перераспределения структуры спроса на офисные площади небольших форматов (до 100 кв.м, 100-300 кв.м);
• относительное повышение деловой активности в сегменте аренды офисной недвижимости;
• сохранение низкой деловой активности в сегменте продажи офисной недвижимости;
• низкая строительная активность на рынке (строительные работы ведутся по объектам со степенью готовности более 80-90%);

Анализ предложения

В течение 3 квартала 2009 года не было введено в эксплуатацию качественных офисных площадей. По данным ООО «ППФ «Крона» рынок офисной недвижимости сохранил тенденции развития, которые наблюдались в течении первой половины 2009 года. Однако, необходимо отметить, существенное замедление темпов падения данного сегмента рынка недвижимости. Необходимо отметить, что в целом по городу на разных этапах реализации находятся около 116,17 тыс. кв. м качественных офисных площадей.

По итогам 9 месяцев 2009 года общий объём офисных площадей г. Харькова составил 342 тыс. кв. м.

По данным аналитического отдела «ППФ «Крона», в краткосрочной перспективе прогнозируется увеличение объемов офисных площадей на уровне около 20 тыс. кв. м. В сентябре-декабре по заявлению девелоперов планируется ввод в эксплуатацию около 3 объектов офисной недвижимости. А именно: БЦ «Тетрис» (общ. пл. 9000 кв.м), ТОЦ на ст. м. Ботанической Сад (общ. пл. 6600 кв. м), БЦ «Новый город» по ул. Новгородская (общ. пл. 14930 кв. м).

Анализируя структуру предложения наибольший удельный вес, по прежнему, занимают офисные помещения D и Е класса (47%). Офисы класса С составляют 29% от общего объема предложения. Наименьший удельный вес в структуре предложения на рынке офисной недвижимости занимают офисы В класса - 24%». Количественные показатели объёмов площадей офисной недвижимости по классам приведены в таблице 1.

Таблица 1 Предложение на рынке офисной недвижимости г. Харькова на сентябрь 2009

Анализ спроса

По сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в текущем году происходит значительное изменение структуры спроса. За рассматриваемый период отмечена тенденция смещения спроса в сторону более дешевых помещений и перераспределения структуры спроса на офисные площади небольших форматов.

Наиболее востребованными офисами по данным «ППФ «Крона» являются офисы В класса - 57% от общего объёма спроса, менее востребованными являются офисы С и D класса - 29% и 14% соответственно.

В структуре спроса на офисные площади в зависимости от формата по итогам 3 квартала 2009 года, наиболее востребованными форматом, как на сегменте аренды, так продажи является формат до 100 кв. м (64% и 55% соответственно от общего объёма спроса). Менее востребованными площадями являются форматы 100-300 кв.м (22% - в сегменте аренды, 18% - в сегменте продажи), 300-500 кв. м (7% - в сегмента аренды, 9% - в сегменте продажи). Наименьшее предпочтение на сегменте аренды отдается формату более 500 кв.м (7% - в сегменте аренды). В сегменте продажи большие форматы (более 500 кв.м) составляют 18% от общего объёма спроса.

В 3 квартале 2009 г., как в сегменте аренды, так и продажи, стабильно высоким остается спрос на офисные площади в центре города (24% - в сегменте аренды, 33% - в сегменте продажи). Наибольшим спросом пользуются офисные площади в районах приближенных к центру районах города (36% - в сегменте аренды, 40% - в сегменте продажи). Чуть менее востребованы офисные площади в районах с хорошей транспортной доступностью (33% - в сегменте аренды, 29% - в сегменте продажи). Наименьшим спросом, как в сегменте аренды, так и продажи, пользуются офисные помещения расположенные в жилых массивах города.

При существующем дефиците и существенных ограничениях (парковочные места, пробки на центральных улицах города) для офисов, расположенных в центре, формируется спрос на офисы в приближенных к центру районах (р-ны м. Ботанический Сад, м. Московский пр., начало ул. Ак. Павлова).

Анализ ценовых показателей

Основными ценообразующими факторами офисной недвижимости являются: класс объекта, месторасположение, техническое состояние, этаж. Диапазоны наиболее вероятных ценовых показателей на офисную недвижимость в зависимости от класса представлены в таблице 2, а в зависимости от месторасположения в таблице 3, таблице 4.

Таблица 2. Диапазоны наиболее вероятных ценовых показателей на офисную недвижимость в зависимости от класса по состоянию на конец сентября 2009 года

Анализируя сегмент качественных офисных площадей (В, В+, С) необходимо отметить, что снижение средней стоимости составило -35,3% от уровня цен декабря (с 1662$ до 1075$), а снижение арендных ставок составило -34,9% от уровня арендных ставок декабря (с 13,2$ до 8,59$). Необходимо отметить, что существенное снижение арендных ставок связано с резким падением курса национальной валюты по отношению доллару в первой декаде сентября. Широкий диапазон стоимости офисных площадей в сегментах В и С класса, связан со следующими факторами: разная степень готовности объектов офисной недвижимости, уровень кредитной нагрузки девелопера проекта.

Таблица 3. Диапазоны наиболее вероятных арендных ставок на офисную недвижимость в зависимости от месторасположения по состоянию на конец сентября 2009 года, грн./кв.м

Таблица 4. Диапазоны наиболее вероятной стоимости офисной недвижимости в зависимости от месторасположения по состоянию на конец сентября 2009 года, у.е/кв.м

В сегменте продаж офисной недвижимости (офисы класса D,E) усредненная стоимость офисных площадей снизилась на -58,6% от уровня цен декабря 2008 года (с 1732$ до 717$).

В сегменте аренды для офисов D и E класса снижение усредненной арендной ставки оказалось менее значительным и составило -37,9% в долларовом эквиваленте от уровня арендных ставок декабря 2008 года (с 14,66$ до 9,1$), снижение в национальной валюте составило -35,5% (с 112,88 грн./кв. м до 72,8 грн./кв.м).

Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости вероятней всего будет характеризоваться такими тенденциями:

• при росте вакантности офисных площадей в бизнес центрах, возможно снижение арендных ставок на уровне 5-7% до конца года;
• в долгосрочной перспективе возможен дефицит качественных офисных площадей, т.к. заморожено строительство более 85% объектов офисной недвижимости класса А и В;
• замедление темпов падения ценовых показателей с последующей их возможной стабилизацией в среднесрочной перспективе.
• отсутствие источников финансирования для развития новых и завершения уже существующих проектов;
• преобладание количества договоров заключаемых на короткий срок и арендной ставкой анонсированной в гривне без привязки к курсу доллара;
• сохранение нестабильной экономической и политической ситуации приведет к снижению спроса со стороны потенциальных арендаторов;

Максимальное падение уровня арендных ставок на офисную недвижимость зафиксировано на 50-55% от докризисного уровня, а падение стоимости офисных площадей на уровне 55-60%.

Алексей ТВЕРИТНИКОВ

Аналитическийотдел ООО «ППФ «Крона»