Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Харькова. Итоги 3 квартала 2009 года

В 3 квартале 2009 г. развитие первичного рынка жилой недвижимости  (новостройки) характеризовалось следующими тенденциями:

• относительная стабилизация цен в июле, и дальнейшим колебаниям цен в августе-сентябре, связанные с нестабильностью валютного рынка
• уровень спроса поддерживается на минимальном уровне;
• отмечена некоторая активность компаний застройщиков;
• незначительное увеличение объёма предложения в сегментах жилья бизнес и эконом класса;

Анализ предложения

За январь-август 2009 года в Харьковском регионе был выполнен объём строительных работ на сумму 1593,2 млн. грн., что составляет 58,1% от объёмов строительства в соответствующем периоде 2008 года. В целом по Украине строительные предприятия в январе-августе 2009 г. выполнили строительных работ на сумму 21,456 млрд. грн., что в сравнимых ценах составляет 46,4% к объемам строительства в соответствующем периоде предыдущего года (по данным Государственного комитета статистики Украины).

Общий объём жилых площадей, введенных в эксплуатацию в Харькове за 9 месяцев 2009 года, оценивается на уровне 99 тыс. кв. м. А именно: 2 объекта премиум класса, 2 объекта бизнес класса, 1 объект эконом класса. Анализируя структуру введенных площадей в зависимости от количества комнат, то наибольшую долю занимают двухкомнатные квартиры - 34%. Однокомнатные квартиры составляют 31% от общего объёма введенного жилья. На долю трех комнатных квартир приходится 22%. Наименее представлены многокомнатные квартиры (более 3 комнат) - 13%.

По данным отдела первичного рынка жилья «ППФ «Крона» в структуре предложения на первичном рынке наибольшую долю составляют жилплощади эконом класса - 52%, наименее представлен сегмент премиум класса - 3%. Сегмент жилья бизнес класса составляет 45% от общего объёма предложения.

Также необходимо отметить одно из ключевых событий на первичном рынке жилья: по результатам конкурса (14 июля 2009 года) застройщикам будет оказана (по заявлению правительства) государственная поддержка по достройке 9 объектов незавершенного жилищного строительства, расположенных в г. Харькове.

Анализ спроса

Спрос в данном сегменте рынка недвижимости находится на минимальном уровне, что обусловлено отсутствием кредитования и общей экономико-политической ситуацией в стране. Наибольшим спросом пользуются новостройки в домах, уже сданных в эксплуатацию или планируемых к сдаче в краткосрочной перспективе.

Практически отсутствуют сделки по приобретению жилья на ранних стадиях строительства и объектах незавершенного строительства, что стало следствием потери доверия потенциальных покупателей к компаниям-застройщикам.

Несмотря на существенные показатель ввода новых объектов на фоне кризиса, необходимо отметить, что вакантными остались около 40% от общего количества новых квартир. В условиях отсутствия относительно недорогих источников финансирования, реализация проектов будет носить среднесрочный и долгосрочный характер. По мнению экспертов «ППФ «Крона» в данном сегменте жилья возможен дефицит нового жилья в среднесрочной перспективе. Вследствие чего будет происходить накапливание «отложенного спроса».

Ценовые показатели

По данным аналитического отдела ООО «ППФ «Крона» за июнь-сентябрь отмечалось снижение стоимостных показателей на первичном рынке жилой недвижимости. Относительная стабилизация ценовых показателей в конце первого полугодия 2009 сменилась колебаниями стоимости новостроек уже в конце августа. Дестабилизация валютного рынка привела к росту стоимости в некоторых сегментах первичного рынка жилья, на которых ранее наблюдалась тенденция к снижению. Но в целом на рынке первичного жилья сохранилась тенденция к снижению стоимостных показателей.

По итогам 3 квартала 2009 г. стоимость жилья премиум класса уменьшилась на -8,78% (с 1811$/кв.м в июле до 1652$/кв.м на конец сентября), в сегменте жилья эконом класса снижение составило в среднем -4,19% (с 697$/кв.м в июле до 668$/кв.м на конец сентября), а в сегменте жилья бизнес класса наблюдался рост в среднем на уровне +1,76%(с 1156$/кв.м в июле до 1177$/кв.м на конец сентября). Диапазон наиболее вероятных ценовых показателей приведен в табл. 1.

Таблица 1. Диапазон наиболее вероятных ценовых показателей на первичном рынке жилья г. Харькова. Сентябрь 2009 года.

Также необходимо отметить определение значений себестоимости строительства в Украине. По данным Министерства регионального развития и строительства, по итогам 3 квартал 2009 года, себестоимость строительства для регионов Украины зафиксирована на уровне:

1. Для Киева - 8 тыс. грн.
2. Для Киевской области - 7 тыс. грн.
3. Для областных центров - 6 тыс. грн.
4. Для других городов - 5 тыс. грн.

Прогноз

Развитие данного сегмента прежде всего обусловлено экономической и политической ситуацией в стране. Изменение стоимостных показателей в 3 квартале 2009 года в основном обуславливается нестабильностью валютного рынка Украины. Так существенная девальвация гривны в первой декаде сентябре по отношению к доллару привели к скачкообразному изменению стоимости кв.м жилья. Необходимо отметить, что перерасчет в гривне в данной ситуации показывает незначительное изменение стоимости кв. м «первички». Улучшение ситуации можно ожидать после установления четких положительных трендов в развитие промышленного и финансового секторов экономики. А это, по мнению экспертов ООО «ППФ «Крона» возможно только в среднесрочной перспективе.

Дальнейшее развитие первичного рынка жилой недвижимости прогнозировать достаточно сложно. Но, по мнению экспертов ООО «ППФ «Крона» рынок будет характеризоваться следующими тенденциями:

1. Покупатели по-прежнему сохранят выжидательную позицию, в ожидании дальнейшего снижения стоимости кв. м. Спрос сохраниться на минимальном уровне.
2. Сокращение объёмов ввода в эксплуатацию нового жилья. В основном компании будут проводить достройку существующих объектов. Также маловероятно появление новых строй площадок в городе.
3. Улучшение качества строительства и последующего обслуживания квартир в новостройках