Обзор вторичного рынка жилой недвижимости г. Харькова Итоги 3 квартала 2009 года

На вторичном рынке жилой недвижимости г. Харькова  (продажа квартир) по итогам 3 квартала 2009 года была отмечена тенденция к снижению стоимостных показателей. Несмотря на значительное увеличение спроса, и соответственно роста цен в июле, за июль-сентябрь «вторичка» потеряла в стоимости в среднем 2-3%.

Снижение стоимости жилья было вызвано очередной дестабилизация валютного рынка. Резкие колебания курса национальной валюты повлияли, как на потенциальных покупателей, так и на продавцов. Одни в надежде уменьшения стоимости объекта (как это было в 4 квартале 2008 года) откладывали покупку, а другие не желая продавать по заниженной стоимости и во все снимали квартиры с продажи.

Вследствие чего уже в сентябре было отмечено снижение объёма предложения и значительное уменьшение количества качественных квартир разных категорий.

Анализ предложения

По итогам 3 квартала 2009 года наибольшую долю в общей структуре предложения составляют квартиры расположенные в спальных районах города - 65% от общего количества квартир. 14% составляют квартиры расположенные в приближенных к центру районах. Наименьший объём квартир сосредоточен в центре города - 8% и отдаленных от центра районах - 13% (см. рис. 1).

Рис. 1 Структура предложения на вторичном рынке жилья г. Харькова в зависимости от месторасположения. Июнь-Сентябрь 2009г.

Рассматривая структуру предложения в зависимости от количества комнат, то наибольшую долю составляют трёхкомнатные квартиры - 35%, далее идут двухкомнатные квартиры - 31% и однокомнатные квартиры - 29%. Наименьший объём составляют многокомнатные квартиры (более 3 комнат), «гостинки», «коммуналки» (прочее) - 5% (см. рис. 2).

Рис. 2 Структура предложения на вторичном рынке жилья г. Харькова в зависимости от количества комнат. Июнь-Сентябрь 2009г.

Анализ спроса

Анализ структуры спроса вторичного рынка жилья г. Харькова в зависимости от месторасположения квартир по итогам 3 квартала 2009 года показывает, что наибольшим спросом пользовались квартиры расположенные в спальных районах города - 45%. Менее активно рассматривались квартиры расположенные в приближенных к центру районах - 36%. Наименьшим спросом пользовались квартиры в центре города - 14% от общего объёма спроса. Спрос на квартиры в отдаленных районах города составляет 5%.

Наибольшим спросом на рынке жилья в г.Харькове по итогам 3 квартала 2009 года нетрадиционно пользовались 3 комнатные квартиры. На их долю приходится до 35% всех сделок, на долю 1-х ком. квартир приходится 31% рынка, далее идут 2-х комнатные квартиры, которые продавались менее активно - 23% от общего объёма спроса (см. рис. 3). Наименьшую долю составляют «гостинки», «коммуналки» и многокомнатные квартиры (более 3 комнат) - 11% от общего спроса.

Рис. 3. Структура спроса на вторичном рынке жилья г. Харькова в зависимости от количества комнат. Июнь-Сентябрь 2009г.

Анализ ценовых показателей

Необходимо отметить, что несмотря на положительную динамику, установившуюся в конце первого полугодия 2009 года, сезонные явление внесли свои коррективы в развитие данного сегмента рынка.

По итогам 3 квартала 2009 года на вторичном рынке жилья было отмечено снижение стоимостных показателей в среднем по городу на уровне -5,34% (с 973$/кв. м в июне до 921$/кв. м в сентябре).

Отрицательное изменение стоимости происходило во всех сегментах вторичного рынка, а именно в сегментах одно-, двух- и трех- комнатных квартир.

Также существенное снижение стоимости было отмечено в районах приближенных к центру (П. Поле, ЮЖД, Центр. Рынок, м. Гагарина, м.Спортивная, м. Пл. Восстания) и спальных (Салтовка, Алексеевка, ХТЗ) района города - в среднем на уровне -8,24%. Стоимость квартир, расположенных в отдаленных районах (Аэропорт, Основа, Бавария, Залютино), показали позитивный тренд - на уровне +3,22% (см. табл. 1, табл. 2). В сегменте элитных квартир, расположенных в центральных районах города за июнь-сентябрь 2009 года, была относительная стабилизация стоимостных показателей - изменение составило +0,24%.

Колебания курса доллара относительно национальной валюты в первой декаде сентября привело к росту стоимости «вторички» - в среднем на уровне +3-4% от уровня стоимости августа.

По данным департамента жилой недвижимости «ППФ «Крона» средняя стоимость (по сделкам проведенным за 3 квартал 2009 года) продажи однокомнатных квартир находиться на уровне 31650$, двухкомнатных - 37000$, а трехкомнатных - 54000$. Необходимо отметить снижение средней стоимости продажи трехкомнатных квартир в целом по городу на -16,2% по отношению к итогам первого полугодия 2009 года.

Таблица 1. Наиболее вероятные ценовые показатели (по предложению) вторичного рынка жилья г. Харькова в зависимости от бытового района. 3 квартал 2009 года.

Таблица 2. Наиболее вероятные ценовые показатели (по предложению) вторичного рынка жилья г. Харькова в зависимости от месторасположения. 3 квартал 2009 года.

Дальнейшее развитие вторичного рынка жилой недвижимости будет характеризоваться следующими тенденциями:

1) Дефицит качественного предложения. Многие собственники решили снять квартиры с продажи до весны 2010 года. Причиной этого стала неопределенность ситуации до и после предстоящих выборов, неравномерные колебаниями стоимостных показателей, нежелание продавать по заниженным ценам. Так с начала проявления кризисных явлений в Украине (сентябрь 2008 года) по отношению к сентябрю 2009 «вторичка» подешевела на 45-50%

2) Накапливание «отложенного спроса». Многие покупатели, также как и продавцы заняли выжидательную позицию. Ожидая, дальнейшего снижения стоимости «вторички», падения курса национальной валюты относительно доллара.

3) Четких тенденций к росту или снижению стоимости кв. м «вторички» (квартиры) не наблюдается. В краткосрочной перспективе возможно незначительные колебания в пределах 3-5%, связанных с нестабильностью валютного рынка и неопределённостью ситуации в экономической и политической сферах страны.

Алексей ТВЕРИТНИКОВ

Аналитический отдел ООО «ППФ «Крона