Обзор рынка промышленной недвижимости г. Харькова. Итоги 2009 года

           Развитие рынка промышленной недвижимости в 2009 году целиком отразило состояние экономики, банковского сектора, а также состояние промышленных сфер бизнеса в Украине. Снижение потребительского спроса, нестабильность в экономической и политический среде привели к значительному снижению объёмов товарооборота, уменьшению объёма экспорта. Эти факторы непосредственно отразились на развитии рынка промышленной недвижимости.  

            По итогам 2009 года в данном сегменте было отмечено продолжение тенденций снижения стоимостных показателей и арендных ставок. Основным фактором, обуславливающим данные тенденции, стало существенное падение и замедление темпов развития экономики в целом, как по Украине, так и по Харьковскому региону.

В целом, развитие рынка индустриальной недвижимости за 2009 год характеризовалось следующими тенденциями:

- снижение арендных ставок на промышленную недвижимость (за 2009 год снижение составило 25-30%);

- снижение стоимости на промышленную недвижимость (за 2009 год снижение составило 55-60%);

- уменьшение среднего срока заключения договоров аренды;

- спад объёмов производства и уровня продаж;

- уменьшение средней арендуемой площади;

Необходимо отметить, что несмотря на продолжение отрицательных трендов в развитии финансово-экономического сектора, произошла дифференциация предприятий. Так часть предприятий, имеющих хороший запас прочности, выдержали первый волну кризиса, адаптировались к новым условиям ведения бизнеса, и постепенно невысокими темпами продолжают развитие в положительном направлении. Примерами таких предприятий могут быть: «Бисквит-Шоколад», ряд предприятий, реализующие проекты в промышленной зоне в Чугуевском районе, предприятия промышленной группы УПЭК, «Турбоатом», Харьковский авиационный завод и др.

Часть других же предприятий в прошедшем году отложили проекты развития и существенно сократили объёмы производства. Так, Carlsberg отказался от планов строительства завода в Харьковском регионе.

За последние десятилетие в Харьковском регионе были реализованы следующие проекты промышленных объектов:

1)      Фабрика Ahmad Tea (Харьковский район)

2)      Завод «Харьковбетон-С» (Харьковский район)

3)      Фабрика по производству упаковок сигарет (концерн «Амкор Ренч», Дергачевский район)

4)      Завод по производству алюминия RGS & C (Чугуевский район)

5)      Ликероводочное предприятие Prime (концерн «Олимп», Чугуевский район)

6)      Завод по производству пластиковых труб «Спирорпласт»

Среди заявленных инвесторами проектов промышленных объектов, реализация которых планируется в среднесрочной перспективе, можно выделить следующие:

1)      Маслоперерабатывающий завод (ООО «Наша Олия», Сахновщанский район)

2)      Завод по производству изделий из минеральной ваты (ЗАО «Термолайф»)

3)      Нефтеперерабатывающий завод (Двуречанский район)

4)      Стекольный завод (компания «Евроглас»)

5)      Завод по производству биокормов «Бикорм» (Чугуевский район)

6)      Завод по производству энергетического оборудования (компания «ТММ-Энергомаш», Чугуевский район)

7)      Завод по производству искусственного меха (Чугуевский район)

Наибольшим спросом по итогам 2009 года, как в сегменты аренды, так и продажи, пользовались производственные площади формата до 500 кв. м – 38% от совокупного спроса. Наименее востребованным форматом является формат более 5000 кв. м – 5 %. Промышленные площади формата 1000-5000 кв. м и 500-1000 кв. м составляют по 23% и 29% соответственно от общего уровня спроса.

Анализируя спрос с точки зрения будущей специализации объектов промышленной недвижимости необходимо отметить, что основу спроса в 2009 году составляют объекты многопрофильной специализации, что составляет 50% от общего объёма спроса. Менее востребованными являются объекты пищевой и легкой промышленности, что составляет 33% от общего спроса. Объекты тяжелой промышленности наименее востребованы и составляют около 17% от общего объёма спроса.

Средняя стоимость объектов на рынке промышленной недвижимости по отношению к декабрю 2008 года на конец 2009 года уменьшилась на 45-50%. При этом наибольшее снижение было отмечено в зимний и предвесенний периоды (снижение зафиксировано на уровне 30-35%). По итогам 2009 года наиболее вероятная стоимость объектов промышленной недвижимости находится в диапазоне 100 ? 250 $/кв.м. в зависимости от месторасположения и технических характеристик. При потенциальном покупателе торг может достигать 10-25%. 

Таблица 1. Стоимостные показатели на промышленную недвижимость на конец декабря 2009

Формат	Арендная ставка, грн./кв. м	Стоимость, $/кв. м
До 500 кв.м	10-25	200-250
500-1000 кв.м	10-25	150-250
1000-5000 кв.м	8-18	100-250
От 5000 кв.м	5-15	100-250
по данным ООО «ППФ «Крона»

Вывод

Развитие рынка промышленной недвижимости сохраняет тенденции развития рынка недвижимости в целом. Улучшение ситуации возможно только при благоприятных прогнозах развития экономического сектора страны, увеличение деловой активности во внешнеэкономической деятельности и покупательской способности населения, стабилизации валютного рынка, а также при возобновлении кредитования промышленных предприятий на доступных условиях.

По мнению экспертов «ППФ «Крона» данный сегмент одним из первых отреагирует на улучшение в общей экономико-политической ситуации в стране. Именно с восстановлением экономики возобновится покупательская платежеспособность, и наиболее привлекательными для инвестирования в Харьковском регионе будут пищевая и легкая промышленность.

Дальнейшее развитие рынка будет характеризоваться следующими тенденциями:

- увеличение темпов развития рынка промышленной недвижимости Харьковского региона в среднесрочной перспективе;

- замедление темпов снижения стоимости и арендных ставок;

- в 2010 будут наблюдаться незначительные колебания стоимостных показателей.

- вытеснение импорта за счет увеличения объёмов производства отечественных товаров и увеличением инвесторов к этому сегменту рынка.

Алексей ТВЕРИТНИКОВ

Аналитический отдел ООО «ППФ «Крона»