Обзор складской недвижимости г. Харькова. Итоги 2009 года

На рынке складской недвижимости в 2009 году был отмечено снижение стоимостных показателей и уровня спроса, что стало следствием снижения потребительского спроса, нестабильности в экономической и политический среде. Складская недвижимость по-прежнему остается одним из наименее развитых сегментов рынка недвижимости в Харьковском регионе.

            В целом развитие рынка складской недвижимости за 2009 год характеризовалось следующими тенденциями:

- снижение арендных ставок на складскую недвижимость (за 2009 снижение составило 20-30%);

- снижение стоимости на складскую недвижимость (за снижение составило 50-60%);

- уменьшение среднего срока заключения договоров аренды;

- уменьшение оптового и розничного товарооборотов;

- существенное снижение потребительского спроса:

- сокращение спроса со стороны торговых операторов;

- уменьшение средней арендуемой площади;

- увеличение уровня вакантности складских площадей в складских комплексах;

По данным «ППФ «КРОНА» в течение 2009 года в Харьковском регионе было введено в эксплуатацию 26,3 тыс. кв. м складских площадей. Среди введенных в эксплуатацию складских комплексов можно отметить логистический центр А класса, общей площадью 13,5 тыс. кв. м, построенный корпорацией «Бисквит Шоколад», а также дистрибуционный центр «Клуб семейного отдыха», общей площадью складских помещений А класса – около 12,8 тыс. кв. м.

По состоянию на декабрь 2009 общий объём складских помещений находится на уровне около 550 тыс. кв. м.

Несмотря на ввод в эксплуатацию двух складских комплексов высокого класса, по прежнему самую большую долю в структуре предложения составляют склады С класса (перепрофилированные площади заводов и промышленных баз) - 45% от общего объёма предложения, менее представлены склады В класса – 19%. Склады D класса и открытые площадки составляют 29%. Сегмент престижных и высококачественных логистических комплексов класса А является наименее представленным в Харьковском регионе и составляет 7% от общего объёма предложения.

На сегодняшний день в Харьковском регионе существует порядка 7 проектов современных логистических комплексов (табл. 1), отвечающих высоким международным стандартов. Общий объём потенциального предложения оценивается на уровне 900 тыс. кв.

Несмотря на такое большое количество заявленных проектов, работы не по одному проекту не ведутся.

Таблица 1. Заявленные проекты логистических комплексов в Харьковском регионе

№	Название	Класс	Месторасположение	Общая площадь, кв.м
1	Логистический центр «Восточный терминал	А	Харьковская регион, п. Коротич	315000
2	Логистический центр	В	Харьковская регион, п. Песочин	115000
3	Логистический центр	В	Харьков	9200
4	Логистический центр	В	Харьковская регион, п. Песочин	12000
5	Логистический хаб на территории промышленного парка «Рогань»	В	Харьковская регион, п. Рогань	150000
6	Складской комплекс	А	Харьковский регион	60000
7	Логистический парк «Кадуцей»	А	Харьковская регион, п. Песочин	250000

Негативные последствие кризиса отразились на снижение объёмов производства, товарооборота и грузоперевозок, что в значительной степени повлияло на рынок складской недвижимости. Необходимо отметить существенное снижение средней арендуемой площади и повышение требований со стороны арендаторов при выборе  складских площадей.

Наиболее востребованными являются складские площади В класса с авторампой и отоплением.

Наиболее востребованным форматом складских площадей в сегменте продажи является 1000-5000 кв.м., что составляет 52% от общего количества спроса. Формат до 500 кв.м. составляет 25% от общего количества требуемых складских площадей. Наименее востребованными сегментами в структуре спроса являются площади от 500-1000 кв.м. и свыше 5000 кв.м., они составляют соответственно 16 % и 9% общего объёма востребованных площадей.

Наиболее востребованным форматом складских площадей в сегменте аренды являются площади до 500 кв.м., что составляет 65% от общего количества спроса. Формат до 500-1000 кв.м. составляет 25% от общего количества требуемых складских площадей. Наименее востребованными сегментом в структуре спроса является формат 1000-5000 кв.м. – около 11%. Формат свыше 5000 кв.м. в сегменте аренды является не востребованным.

Также необходимо отметить снижение темпов падения стоимостных показателей. По сравнению с декабрем 2008 года на декабрь 2009 года средняя стоимость складской недвижимости снизилась на 52,8% (с 350$ до 165$), а арендные ставки уменьшились в среднем на 16% (с 20 грн. до 16,8 грн.).

Таблица 2. Стоимостные показатели на складскую недвижимость на конец декабрь 2009

Класс	Арендная ставка, грн./кв. м	Стоимость, $/кв. м
А	н/д	н/д
В	16-30	275-350
С	10-21	150-250
D	9-15	120-150
по данным ООО «ППФ «Крона»

Вывод

Развитие рынка складской недвижимости сохраняет тенденции развития рынка недвижимости в целом. Улучшение ситуации возможно только при благоприятных прогнозах развития финансового и экономического сектора страны, увеличение деловой активности во внешнеэкономической деятельности и покупательской способности населения, стабилизации валютного рынка.

Дальнейшее развитие рынка будет характеризоваться следующими тенденциями:

- замедление темпов развития рынка складской недвижимости Харьковского региона;

- замедление темпов снижения стоимости и арендных ставок;

- в 2010 будут наблюдаться незначительные колебания стоимостных показателей.

- девелопмент проектов по схеме «built to suit»;

- насыщение рынка в среднесрочной перспективе не предвидится;

Алексей ТВЕРИТНИКОВ

Аналитический отдел ООО «ППФ «Крона»