Обзор рынка земельных участков г. Харькова и ближнего пригорода. Итоги 2009 года

В 2009 году на рынке земельных участков г. Харькова наблюдалось снижение стоимостных показателей, характеризующиеся низким уровнем спроса. Стремительное снижение деловой активности с началом кризиса осенью 2008 привело к появлению устойчивых тенденций спада рынка. Несмотря на сезонные явления в течение 2009 г. снижение стоимости земли сохранилось на протяжении всего года, хотя и более умеренными темпами.

Изменение ценовых показателей за 2009 год носило неравномерный характер. Резкое сокращение спекулятивных операций по покупке «инвестиционных участков» во второй половине 2008 года, а потом и полное прекращение такого рода сделок, привело к значительному сокращению уровня спроса и существенному снижению стоимости земельных участков в целом по городу и пригороду. Наибольший спад рынка был отмечен в первой половине 2009 года, как следствие ухудшения ситуации в экономике страны, резкого сокращения спроса со стороны потенциальных покупателей и колебаний валютного рынка. Сезонные явления традиционно внесли свои коррективы в развитие данного сегмента рынка недвижимости.

Нестабильность валютного рынка также повлияла на рынок. Изменения курса доллара относительно гривны, влияли, как на потенциальных покупателей, добавляя им большей неопределённости, так и на продавцов земельных участков. Со стороны покупателей наблюдалась выжидательная позиция, которая обуславливалась уверенностью, что рынок ещё не достиг «ценового дна».

В целом развитие рынка земли в 2009 году характеризовать следующими тенденциями:

- прекращение спекулятивных операций;

- минимальный уровень спроса и деловой активности;

- уменьшение стоимостных показателей;

- замедление темпов падения стоимости земельных участков;

Анализ предложения

По итогам 2009 года наибольшее количество земельных участков под коттеджную застройку в г. Харькове сосредоточено в районах Павлово Поле, Алексеевка, Х. Гора, Б. Даниловка, Павловка. Наименьшее количество участков сосредоточено в наиболее престижном районе – Шатиловка. По размерам, наиболее представленными участками в чертах города, являлись участки площадью до 10 соток.

Рис. 1 Структура предложения на рынке земельных участков г. Харькова в зависимости от бытового района

Рис. 2 Структура предложения на рынке земельных участков г. Харькова в зависимости от площади участка

Наибольшую долю в структуре предложения на рынке земельных участков в ближнем пригороде занимают участки, расположенные на северо-западном (Дергачевском) и северо-восточном (Липцы, Циркуны) направлении. По площади наиболее представленными в пригороде участками, являются участки площадью от 10 до 20 соток.

Рис. 4 Структура предложения на рынке земельных участков ближнего пригорода г. Харькова в зависимости от площади участка

Анализ спроса

Наибольшим спросом пользовались земельные участки, максимально приближенные к центру города, с развитой инфраструктурой, коммуникациями и удобным подъездом. Наиболее привлекательными для потенциальных покупателей являются престижные районы коттеджной застройки, как в границах города – Павлово Поле, Алексеевка, Б. Даниловка, так и в пригороде – Высокий, сан. Роща. Лесное и др.

Сезонные колебания уровня спроса и стоимостных показателей не оказали в 2009 году существенного влияния на рынок. Потенциальные покупатели занимали выжидательную позицию в ожидании дальнейшего снижения стоимостных показателей и улучшения обшей экономической и политической ситуации в стране.

Эксперты ООО «ППФ «Крона» при этом отмечают, что в течении всего года на рынке спрос практически отсутствовал. Однако по итогам последнего квартала года было отмечено некоторое оживление. В общей структуре сделок с жилой недвижимостью, сделки по приобретению участков в 2009 году составляют около 1%.

Анализ стоимостных показателей

По итогам 2009 года снижение цен на земельные участки в черте города составило 40-50%, а в ближнем пригороде цены снизились менее существенно – на 30-40%.

Средняя стоимость 1 сотки земли в г. Харькове на конец декабря 2009 года составляет: в Харькове 7100$ (8500$ в марте 2009 года, 12000$ в декабре 2008 года), а в ближнем пригороде 1325$ (1543$ в марте 2009 года, 2071$ в декабре 2008 года). Наиболее подверженными снижению стоимости оказались участки, расположенные в наиболее престижных районах г. Харькова (Шатиловка, Павлово Поле, Х. Гора) и пригорода (М. Даниловка, Родичи, Флоринка, Лесное). В этих районах за предыдущие несколько лет наблюдалось наибольшее количество сделок по приобретению «инвестиционных участков».
Таблица 1. Ценовые показатели (по предложению) на земельные участки по городу на но конец декабря 2009 года, г. Харьков

Анализ уровня цен (см. табл. 2) на конец декабря 2009 года в сегменте участков расположенных в ближнем пригороде Харькова (20 км зона), наиболее оптимально производить, ориентируясь по основным транспортным направлениям, входящим и выходящим из города.

Наиболее высокие ценовые показатели зафиксированы на Дергачевском, Киевском и Симферопольских направлениях. Наиболее низкие ценовые показатели отмечены на Волчанском и Ростовском направлениях.
Таблица 2. Диапазон наиболее вероятных ценовых показателей (по предложению) на земельные участки в ближнем пригороде на конец декабря 2009 года, г. Харьков

Прогноз

По мнению экспертов ООО «ППФ «Крона» в ближайшее время на рынке земельных участков г. Харькова и ближнего пригорода будет наблюдаться снижение стоимостных показателей.

В среднесрочной перспективе, не ранее осени 2010 года, возможна относительная стабилизация стоимостных показателей. Некоторое улучшение ситуации и повышение деловой активности, как со стороны инвесторов, так и со стороны потенциальных покупателей, в данном сегменте рынка недвижимости возможно только при благоприятных прогнозах развития реального сектора экономики. А также стабилизации политической ситуации в стране. Этот сегмент последним будет выходить из кризиса.

В долгосрочной перспективе развитие ситуации прогнозировать достаточно сложно, но начало восстановления рынка возможно не ранее 2011 года.

Алексей ТВЕРИТНИКОВ

Аналитический отдел ООО «ППФ «Крона»