Обзор вторичного рынка жилой недвижимости г. Харькова. Итоги 2009 года

В прошедшем году так и не произошло обвала вторичного рынка жилья, который прогнозировали пессимисты. В течение всего года на рынке наблюдались неравномерные изменения уровня деловой активности и стоимостных показателей. Эти процессы были обусловлены неблагоприятной экономической и политической ситуацией в стране, особенно отсутствием доступных кредитов.

Начало года характеризовалось негативной динамикой изменения стоимостных показателей и низким уровнем деловой активности. По сравнению с последним кварталом 2008 года, в начале 2009 года замедлились темпы падения стоимости жилья. Если в феврале ещё сохранились тенденции предыдущего периода, когда цены продолжали падение по инерции, то в марте наблюдалось резкое увеличение спроса, и как следствие, рост стоимости жилья.

На протяжении последующих месяцев (апрель-июнь 2009) наблюдались ежемесячные колебания, отражающие изменения курса доллара и сокращением объёма жилья за счет «дешевых вариантов». Так, ослабление доллара в мае привело к снижению цен в долларовом эквиваленте, которое составило 2-4% по отношению к апрелю 2009 года.

Необходимо отметить нетрадиционно активное начало летнего сезона. На рынке наблюдалось значительное оживление, которому способствовала отмена моратория на досрочное снятие депозитов. Часть изъятых денег была направлена населением на улучшение жилищных условий.

В первой половине года на рынке было отмечено увеличение предложения за счет квартир, которые находились в банковском залоге. Стоимость такого жилья была гораздо выше среднерыночной. Это было связано с тем, что банки выставляли квартиры по докризисным ценам, потому что именно такая стоимость жилья могла покрыть кредитный долг. Но к июню «вторичка» просела уже на 40-45% по сравнению к докризисным ценам и вопреки прогнозам экспертов массового выброса дешевых вариантов залоговых квартир так и не произошло. В итоге большинство банков решили реструктуризировать долговые нагрузки проблемных заёмщиков, в ожидании улучшения экономической ситуации и роста цен на жильё.

Начало осени непривычно характеризовалось невысоким уровнем спроса и низкой деловой активностью. За август на рынке было отмечено снижение стоимости жилья на 8-10%, которое было вызвано очередной дестабилизацией валютного рынка. Колебания курса национальной валюты повлияли как на потенциальных покупателей, так и на продавцов. Одни в надежде уменьшения стоимости жилья (как это было в 4 квартале 2008 года) откладывали покупку, а другие, не желая продавать по заниженной стоимости свои объекты, и вовсе снимали жильё с продажи. Вследствие чего уже в конце сентября было отмечено снижение объёма предложения и значительное уменьшение количества качественных квартир разных категорий.

Также необходимо отметить, что увеличение количества банков к концу 2009 года, кредитующих вторичное жильё, не привело к оживлению рынка, т.к. условия выдачи кредита на фоне существенно упавшей покупательской способности населения оказались слишком жесткими и непосильными для подавляющего большинства потенциальных покупателей.

В конце года существенных изменений на рынке не произошло. Активность покупателей оставалась на невысоком уровне. При этом большинство покупателей стали более тщательно оценивать и изучать предложение рынка, предъявляя более жесткие требования к жилью. Наибольшим спросом пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Изменения носили локальный характер.

 Полный текст обзора - см. приложение ниже.